一、成套房屋的套內(nèi)建筑面積
成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成.
1、套內(nèi)的使用面積
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：
a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和.
b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積.
c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積.
d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積.
2、套內(nèi)墻體面積
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積.套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積.
3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算.其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積.
附：房屋的共有建筑面積
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積.共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算.
共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積.
獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積.關(guān)于此問題,我要先向您解釋一下以下幾個(gè)概念：建筑面積,公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)得建筑面積.
平時(shí)廣告、售樓書中的樓價(jià),均指每平方米“建筑面積”的價(jià)格,而“建筑面積” 是包括了公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)得建筑面積的.建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等.
在計(jì)算方法上,房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2．2米以上（2．2米）的永久性建筑.
“實(shí)得建筑面積”就是人們俗稱的“實(shí)用面積”.它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額.因此我們認(rèn)為您提及的私有面積應(yīng)理解為“實(shí)得建筑面積”.
而業(yè)主直接可利用的面積稱為“使用面積”,俗稱“地磚面積”.它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念.即房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積,按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算.
值得購(gòu)房者注意的是,公攤面積大有文章.公攤面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積.現(xiàn)行公攤面積主要包括樓梯、電梯、過道、首層大堂等,有的樓盤公攤面積還包括了水房、電房、保安亭等配套設(shè)施的分?jǐn)?對(duì)于公共分?jǐn)偯娣e的處理,目前尚無準(zhǔn)確法律規(guī)范出臺(tái),這一問題,購(gòu)房者不應(yīng)小覷之.
十種情況不計(jì)入建筑面積
根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,10種情況下建筑面積不計(jì)算.
1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；
2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷；
3.房屋之間無上蓋的架空通廊；
4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；
5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；
6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；
7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；
8.活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；
9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫.
10.據(jù)了解,新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同,分別允許誤差范圍為±0.26%、±0.6%、±1.4%,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4%.
最后,提醒您任何商品房在交付使用時(shí),必須經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定,得出實(shí)測(cè)面積.因此,自己驗(yàn)收時(shí),只要將這個(gè)實(shí)測(cè)面積與合同中約定的面積進(jìn)行核對(duì),即可得知面積有無誤差.誤差較大的,應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商提出并協(xié)商解決辦法.