土地面積分攤在土地有償使用過程中是經(jīng)常可見的一項工作,尤其是隨著土地有償使用制度的建立,土地面積分攤計算能否公平合理、易被人接受,顯得更為重要.
　　土地分攤類型大致可分為兩種：
　　平面土地使用權(quán)分攤.這種類型分攤較簡單,可按獨自面積在共有使用權(quán)面積中的比例確定.
　　多層建筑物土地面積分攤.其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分攤,在這種情況中土地只作為建筑物的附屬形態(tài)出現(xiàn),但由于用途不同,地價不同,土地使用者應(yīng)分攤的稅費就不同,享有的土地面積也不相同.
　　由于土地使用情況復(fù)雜,以下幾種土地面積分攤的計算方法可供參考：
　　平均分攤法.這是目前被廣泛采用的方法,適用于平面使用土地分攤和劃撥用地分攤,其分攤面積一般按共有使用者之間各自在該宗地內(nèi)擁有的地上附著物的占地面積或建筑面積來確定.可用以下公式計算：
　　土地共有使用權(quán)分攤面積=使用者獨立擁有的占地面積或建筑面積-在共有土地上全部使用者的占地面積或建筑面積總和×土地共有使用權(quán)面積
　　土地價值最大化分攤法.適用于底層為商業(yè)、二層以上為住宅的樓房.這種方法主要是將土地使用權(quán)確定給底層,住宅層分攤院內(nèi)土地面積,土地只作為附屬形式存在,體現(xiàn)了土地價值最大化.因為在地價中,商業(yè)用地地價最高,底層用戶是土地的直接使用者,又是土地的直接受益者,這就決定了底層作為商業(yè)用地的土地收益實際上完全歸底層土地使用者所有,而用作住宅的樓層卻無此收費,如果將底層面積同二層以上用戶進行分攤,就會造成：征收土地稅費時,只收取部分商業(yè)用地的稅費,造成土地資產(chǎn)流失.如果對住宅樓的分攤面積也按商業(yè)用地同樣平均分攤收取稅費,就有失公平.
　　土地用途分攤法.或稱地價分攤法,適用于對多層多用途建筑物進行土地分攤.在土地利用當(dāng)中,由于土地用途不同,層數(shù)不同,土地產(chǎn)生的價值就不同,按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤,確定使用者擁有多少土地面積,應(yīng)承擔(dān)多少稅費,可以說是比較公平合理的一種方法.具體操作可用以下公式：
　　土地分攤面積=底層土地面積×(某一用途地價-不同用途地價之和)×某一使用者擁有的層數(shù)
　　其中相同用途的地價累加,這一公式也適用于同一層有多種用途的建筑物.
　　樓價分攤法.適用于對不同用途相同層數(shù)的建筑物土地進行分攤.如果不同用途相同層數(shù)的建筑物需要交同樣的稅費,就不太合理,所以還應(yīng)利用樓價對同一用途不同樓層的土地進行分攤修正.由于不同層數(shù)的樓價是受市場因素影響的,樓的地價則不變,所以用樓價來修正地價可以說是一種操作簡單的辦法.計算公式為：
　　修正后的土地分攤面積=某一層樓價÷所有層樓價之和×修正前土地分攤面積
　　上述的土地面積分攤計算方法應(yīng)該各有千秋,平均分攤法操作比較簡單,但由于土地利用類型不同,土地面積平均分攤產(chǎn)生的利弊不同,這種方法只注重權(quán)利的分配,而造成地價不合理分攤,對于多層商業(yè)網(wǎng)點和商業(yè)住宅綜合樓來說,如果平均分攤,讓土地使用者都承擔(dān)相同的稅費是不合理、不公正的,而且平均分攤會造成無償使用的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓過程中難以確定收取有關(guān)稅費.土地價值最大化分攤法較實用,但存在一定的局限性,不過對只適用于底層為商業(yè)、二層以上為住宅的建筑物,仍是一種可在小城鎮(zhèn)推廣應(yīng)用的方法.土地用途分攤法與樓價分攤法理論上較合理,尤其是隨著土地有償使用范圍的擴大,土地轉(zhuǎn)讓行為、改變用途行為發(fā)生頻繁,這種方法就顯得更加公平、合理.
　　筆者建議應(yīng)將現(xiàn)有土地證書中使用權(quán)面積一欄改為土地權(quán)利面積和有償使用面積,或者在原有土地使用證基礎(chǔ)上,頒發(fā)有償土地使用證,注明有償使用土地面積.這樣就能夠明確土地使用者的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的稅費,更有利于對經(jīng)常性的變更行為進行管理.(岳振江 高學(xué)文)