土地面積分?jǐn)傇谕恋赜袃斒褂眠^(guò)程中是經(jīng)?？梢?jiàn)的一項(xiàng)工作,尤其是隨著土地有償使用制度的建立,土地面積分?jǐn)傆?jì)算能否公平合理、易被人接受,顯得更為重要.\x0d　　土地分?jǐn)傤愋痛笾驴煞譃閮煞N：\x0d　　平面土地使用權(quán)分?jǐn)?這種類型分?jǐn)傒^簡(jiǎn)單,可按獨(dú)自面積在共有使用權(quán)面積中的比例確定.\x0d　　多層建筑物土地面積分?jǐn)?其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分?jǐn)?在這種情況中土地只作為建筑物的附屬形態(tài)出現(xiàn),但由于用途不同,地價(jià)不同,土地使用者應(yīng)分?jǐn)偟亩愘M(fèi)就不同,享有的土地面積也不相同.\x0d　　由于土地使用情況復(fù)雜,以下幾種土地面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法可供參考：\x0d　　平均分?jǐn)偡?這是目前被廣泛采用的方法,適用于平面使用土地分?jǐn)偤蛣潛苡玫胤謹(jǐn)?其分?jǐn)偯娣e一般按共有使用者之間各自在該宗地內(nèi)擁有的地上附著物的占地面積或建筑面積來(lái)確定.可用以下公式計(jì)算：\x0d　　土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e=使用者獨(dú)立擁有的占地面積或建筑面積-在共有土地上全部使用者的占地面積或建筑面積總和×土地共有使用權(quán)面積\x0d　　土地價(jià)值最大化分?jǐn)偡?適用于底層為商業(yè)、二層以上為住宅的樓房.這種方法主要是將土地使用權(quán)確定給底層,住宅層分?jǐn)傇簝?nèi)土地面積,土地只作為附屬形式存在,體現(xiàn)了土地價(jià)值最大化.因?yàn)樵诘貎r(jià)中,商業(yè)用地地價(jià)最高,底層用戶是土地的直接使用者,又是土地的直接受益者,這就決定了底層作為商業(yè)用地的土地收益實(shí)際上完全歸底層土地使用者所有,而用作住宅的樓層卻無(wú)此收費(fèi),如果將底層面積同二層以上用戶進(jìn)行分?jǐn)?就會(huì)造成：征收土地稅費(fèi)時(shí),只收取部分商業(yè)用地的稅費(fèi),造成土地資產(chǎn)流失.如果對(duì)住宅樓的分?jǐn)偯娣e也按商業(yè)用地同樣平均分?jǐn)偸杖《愘M(fèi),就有失公平.\x0d　　土地用途分?jǐn)偡?或稱地價(jià)分?jǐn)偡?適用于對(duì)多層多用途建筑物進(jìn)行土地分?jǐn)?在土地利用當(dāng)中,由于土地用途不同,層數(shù)不同,土地產(chǎn)生的價(jià)值就不同,按照不同用途地價(jià)在土地所有用途地價(jià)中的比例對(duì)土地進(jìn)行分?jǐn)?確定使用者擁有多少土地面積,應(yīng)承擔(dān)多少稅費(fèi),可以說(shuō)是比較公平合理的一種方法.具體操作可用以下公式：\x0d　　土地分?jǐn)偯娣e=底層土地面積×(某一用途地價(jià)-不同用途地價(jià)之和)×某一使用者擁有的層數(shù)\x0d　　其中相同用途的地價(jià)累加,這一公式也適用于同一層有多種用途的建筑物.\x0d　　樓價(jià)分?jǐn)偡?適用于對(duì)不同用途相同層數(shù)的建筑物土地進(jìn)行分?jǐn)?如果不同用途相同層數(shù)的建筑物需要交同樣的稅費(fèi),就不太合理,所以還應(yīng)利用樓價(jià)對(duì)同一用途不同樓層的土地進(jìn)行分?jǐn)傂拚?由于不同層數(shù)的樓價(jià)是受市場(chǎng)因素影響的,樓的地價(jià)則不變,所以用樓價(jià)來(lái)修正地價(jià)可以說(shuō)是一種操作簡(jiǎn)單的辦法.計(jì)算公式為：\x0d　　修正后的土地分?jǐn)偯娣e=某一層樓價(jià)÷所有層樓價(jià)之和×修正前土地分?jǐn)偯娣e\x0d　　上述的土地面積分?jǐn)傆?jì)算方法應(yīng)該各有千秋,平均分?jǐn)偡ú僮鞅容^簡(jiǎn)單,但由于土地利用類型不同,土地面積平均分?jǐn)偖a(chǎn)生的利弊不同,這種方法只注重權(quán)利的分配,而造成地價(jià)不合理分?jǐn)?對(duì)于多層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)住宅綜合樓來(lái)說(shuō),如果平均分?jǐn)?讓土地使用者都承擔(dān)相同的稅費(fèi)是不合理、不公正的,而且平均分?jǐn)倳?huì)造成無(wú)償使用的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中難以確定收取有關(guān)稅費(fèi).土地價(jià)值最大化分?jǐn)偡ㄝ^實(shí)用,但存在一定的局限性,不過(guò)對(duì)只適用于底層為商業(yè)、二層以上為住宅的建筑物,仍是一種可在小城鎮(zhèn)推廣應(yīng)用的方法.土地用途分?jǐn)偡ㄅc樓價(jià)分?jǐn)偡ɡ碚撋陷^合理,尤其是隨著土地有償使用范圍的擴(kuò)大,土地轉(zhuǎn)讓行為、改變用途行為發(fā)生頻繁,這種方法就顯得更加公平、合理.\x0d　　筆者建議應(yīng)將現(xiàn)有土地證書中使用權(quán)面積一欄改為土地權(quán)利面積和有償使用面積,或者在原有土地使用證基礎(chǔ)上,頒發(fā)有償土地使用證,注明有償使用土地面積.這樣就能夠明確土地使用者的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi),更有利于對(duì)經(jīng)常性的變更行為進(jìn)行管理.(岳振江 高學(xué)文)