房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制
———基于供求原理和彈性理論的分析
摘要： 房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上
漲,房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種典型形態(tài).房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性是形成房地產(chǎn)
泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ).本文運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求原理和彈性理論,分析了房地產(chǎn)泡沫形成
機(jī)制,認(rèn)為由漲價(jià)預(yù)期所帶來的投機(jī)性購買需求的增加是短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力.從長(zhǎng)期
來看,這一動(dòng)力無法持續(xù).
近年來,云南、四川等地的花卉市場(chǎng)頻頻爆出天價(jià)蘭花,
某些原本售價(jià)僅僅幾十元的小小蘭草,在投資客的炒作之下
竟然能夠賣到幾百萬元.這些蘭草并沒有什么特殊的功效,
買家所看重的并不是它們的實(shí)際觀賞價(jià)值,而是一路飆升的
價(jià)格所帶來的預(yù)期收益,此時(shí)的蘭草已經(jīng)被當(dāng)作純粹的投資
工具了.由此聯(lián)想到近年來節(jié)節(jié)上漲的房?jī)r(jià).雖然在全國(guó)范
圍內(nèi)是否出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫還存在爭(zhēng)議,但勿庸置疑,我國(guó)某
些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)畸高,出現(xiàn)了較為明顯的房地產(chǎn)泡沫.本
文擬運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求原理和彈性理論,對(duì)房地產(chǎn)泡
沫形成機(jī)制進(jìn)行分析.
一、房地產(chǎn)泡沫的涵義
經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的泡沫,就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值
而暴漲的現(xiàn)象.房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購買需求的增
加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象.也就是說,房地產(chǎn)
價(jià)格的這種上漲不是以真實(shí)需求的增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的,而主要是
由投資需求的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)的.當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),土地
和房屋價(jià)格高漲, 大大高于由真實(shí)需求所支撐的市場(chǎng)價(jià)值,
并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮.
房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價(jià)格泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,這是
由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大特征決定的.第一,房地產(chǎn)業(yè)的
資源基礎(chǔ)是土地, 而土地是現(xiàn)代社會(huì)最稀缺的自然資源,其
供給量難以隨需求的增加而增加；第二,房地產(chǎn)是社會(huì)賴以
生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),人們對(duì)房地產(chǎn)的需求是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)
展和社會(huì)進(jìn)步不斷增加的；第三,房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比
較長(zhǎng),供給量在短期內(nèi)難以增加.正是這些特征,使得房地產(chǎn)
市場(chǎng)的供求關(guān)系難以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的均衡,價(jià)格波動(dòng)劇烈,這是
誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素.
此外,房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)值比較大、交易過程比較規(guī)范、交
易場(chǎng)所相對(duì)集中,從而導(dǎo)致其交易成本較低,這是房地產(chǎn)市
場(chǎng)易產(chǎn)生價(jià)格泡沫的誘發(fā)條件.歷史上曾發(fā)生過多起房地產(chǎn)
泡沫事件,其中典型的包括上世紀(jì)八十年代后期日本發(fā)生的
地產(chǎn)泡沫,九十年代中國(guó)香港、海南、北海相繼發(fā)生的房地產(chǎn)
泡沫.可以說,房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種較為典型的形
態(tài).
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的一般特征
住房需求的一般特征包括：第一,作為人們賴以生存和
發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),住房是一種生活必需品,因此,人們的基本
住房需求是剛性的,其價(jià)格彈性較小.
第二,隨著生活水平的提高,人們?cè)谧非笞》棵娣e增加
的同時(shí),也對(duì)住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境和
配套設(shè)施提出了越來越高的要求.這種不斷追求高品質(zhì)住房
的需求必定會(huì)誘導(dǎo)出相應(yīng)的住房供給.由于住房品質(zhì)提高,
即使在供求總量不變的情況下,房?jī)r(jià)也呈逐漸上升的趨勢(shì).
第三,由于住房抵押貸款制度的普遍實(shí)施,潛在的購房
意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房購買力往往只需要較少的當(dāng)前收入.
也就是說,住房市場(chǎng)的有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水
平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用
的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累
的收入或資產(chǎn).因此,與收入波動(dòng)相比,住房需求的波動(dòng)更
大.
第四,住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求.住
房是資產(chǎn),購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可
以獲得較高的預(yù)期收益,因此,住房具有保值和增值的功能.
特別是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí),貨幣資產(chǎn)縮水,實(shí)物資產(chǎn)增值,人
們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn), 因此住房購買需求增
加,而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加,結(jié)果必定導(dǎo)致住
房?jī)r(jià)格上升.
住房供給的一般特征包括：一是住房供給受資源條件約
束大.住房建設(shè)需要土地,而一個(gè)地區(qū)可用于建設(shè)的土地面
積是有限的；住房建設(shè)需要大量資金,而資金的供給受到信
貸政策、資金總量、融資渠道和成本等多方面的約束；住房建
設(shè)需要鋼材、水泥、木材等建筑材料,建材資源的充沛或短缺
對(duì)住房的供應(yīng)速度影響較大.所以資源條件是住房供給的硬
約束條件.
二是住房供給成本和級(jí)差地租關(guān)系密切.從長(zhǎng)期來看,
住房供給成本決定住房?jī)r(jià)格,但決定住房供給成本的主要因
素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是級(jí)差地租,級(jí)差地
租是城市住房供給成本的主體.因此,隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,
處于城市中心地區(qū)、交通便利地區(qū)或具有某種獨(dú)特環(huán)境條件
的地區(qū)（如靠近海灘、公園、學(xué)校等）,土地稀缺程度加劇,地
租和地價(jià)上升,房?jī)r(jià)自然會(huì)水漲船高.
三是住房供給受建設(shè)周期制約.由于住房不能像普通商
品那樣在工廠內(nèi)部通過流水線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化的生產(chǎn),
因此住房供給在短期內(nèi)缺乏彈性,不能迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求的
變化.與住房供給的滯后性相比,住房需求卻容易受收入、人
口、金融政策等因素的影響產(chǎn)生波動(dòng),由此導(dǎo)致住房市場(chǎng)的
供求關(guān)系極不穩(wěn)定,在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上非常容易出現(xiàn)供不應(yīng)求或
供過于求的狀態(tài).
上述特征說明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有很大的不確定性
而供給較為穩(wěn)定,供給與需求在時(shí)間上易于錯(cuò)位,可能同時(shí)
出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾,總量矛盾容易導(dǎo)致價(jià)格大起大
落,而結(jié)構(gòu)性矛盾則會(huì)引起房屋空置,這是形成房地產(chǎn)泡沫
的內(nèi)在基礎(chǔ).
三、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成機(jī)制
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,多數(shù)商品遵循供求定理,即在其他條
件不變的情況下,某種商品的價(jià)格上升則需求量減少而供給
量相應(yīng)增加,反之,價(jià)格下降則需求量增加而供給量相應(yīng)減
少.也就說,一般商品的需求曲線向右下方傾斜,斜率為負(fù),
而供給曲線向右上方傾斜,斜率為正.在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,出于
追求住房使用價(jià)值的目的,人們對(duì)住房的真實(shí)需求與普通商
品遵循相同的規(guī)律,即在收入、預(yù)期、個(gè)人偏好等其他諸多因
素不變的情況下,房?jī)r(jià)上升則需求量會(huì)隨之下降,而房?jī)r(jià)下
降則需求量會(huì)相應(yīng)增加.因此,對(duì)于真實(shí)的房地產(chǎn)需求來說,
需求曲線向右下方傾斜,斜率為負(fù).
但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不僅有真實(shí)的居住需求,而且
有出于追求增值收益的投資需求兩類, 這兩類需求很難區(qū)
分.由于房地產(chǎn)商品的特殊屬性,人們往往將其作為投資品
看待,購買房地產(chǎn)的目的除了追求其使用價(jià)值,還有追求投
資收益的成份,這種投資收益與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期密切相關(guān).因
此,現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很多時(shí)候并不遵循供求定理.與股票
等虛擬資產(chǎn)的市場(chǎng)需求規(guī)律類似,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與
房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系,當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)需求
量會(huì)隨之增加,而當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)需求量反而隨之減少.這是
因?yàn)?高速上漲的房?jī)r(jià)會(huì)強(qiáng)化人們對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲的
預(yù)期,此時(shí)將住房作為投資品的需求會(huì)迅速增加,而真實(shí)居
住需求的減少被投資需求的大幅度增加所抵消,總需求是增
加的.相反,當(dāng)某種外部因素的沖擊導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲速度下降
甚至房?jī)r(jià)絕對(duì)下跌時(shí),住房的投資需求會(huì)迅速減少甚至變?yōu)?br/>負(fù)值,也就是說,房?jī)r(jià)下跌使得一部分出于投資目的而購買
的住房變?yōu)槭袌?chǎng)供給,這種情況無疑會(huì)加速房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下
跌.
研究房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制需要充分考慮到供求
彈性的差異.經(jīng)濟(jì)學(xué)中的彈性是指因變量對(duì)自變量變化的反
應(yīng)程度,是一個(gè)相對(duì)值.供求彈性分別是指,當(dāng)價(jià)格按照一定
比率變動(dòng)時(shí)所引起的供給量和需求量變動(dòng)的比率.當(dāng)價(jià)格變
動(dòng)的比率較大而需求量變動(dòng)的比率較小時(shí),表明供求缺乏彈
性,相反則表明供求富有彈性.由于土地供給的有限性,在短
期內(nèi)住房供給難以隨著市場(chǎng)需求的增加而增加,因此,房地
產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征就在于需求富有彈性而供給缺乏彈性.表
現(xiàn)在供求關(guān)系上,就是需求曲線較為平緩而供給曲線近乎垂
直.
一般來說,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高、居民現(xiàn)期或預(yù)期收入增加、
人口向城市流動(dòng)以及抵押貸款條件的放松都會(huì)引起城市房
地產(chǎn)需求的增加,這種需求增加表現(xiàn)在供求均衡圖上,就是
需求曲線向右上方平行移動(dòng).短期內(nèi),由于住房供給難以隨
需求的增加而增加,因此,當(dāng)需求曲線向右上方移動(dòng)時(shí),交易
量不會(huì)有明顯的增加而價(jià)格卻會(huì)有較大幅度的上升,也就是
說,此時(shí)需求的增加僅僅引起了均衡價(jià)格上升.
但是,從長(zhǎng)期來看,住房供給是富有彈性的,它可以隨著
需求的增加而增加.在一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),如十年、二十
年,如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,投資于房地產(chǎn)的利潤(rùn)增加,開發(fā)商就
可以想辦法克服城市空間的限制, 向市場(chǎng)提供更多的住宅.
如：可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展,可以建造更多高層住宅,
也可以增加住宅樓的密度.這樣,供給的增加無疑能夠抑制
房?jī)r(jià)上漲,因此,從長(zhǎng)期來看,房?jī)r(jià)不可能始終上漲.在這個(gè)
過程中,雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的
速度,房?jī)r(jià)仍然有上漲的趨勢(shì).但是,由于供給增加能夠改變
人們對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而使投機(jī)性需求迅速
減少,結(jié)果必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲失去動(dòng)力,甚至引起房?jī)r(jià)下跌
和房地產(chǎn)泡沫破裂.這就是房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的內(nèi)在機(jī)
制.
對(duì)上述過程,可以運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理和彈性理
論做出更具體的解釋.如圖所示,短期內(nèi)住宅供給彈性極小,
供給曲線斜率很大,幾乎呈現(xiàn)出垂直狀態(tài),而需求富有彈性,
需求曲線較為平緩.由于漲價(jià)預(yù)期、收入增加、城市化、房改
等因素導(dǎo)致需求曲線向右上方移動(dòng),房?jī)r(jià)上漲,漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)
致投資需求劇增,需求曲線不斷向右上方移動(dòng),房?jī)r(jià)暴漲.
在收入效應(yīng)作用下, 房?jī)r(jià)上漲使得人們的實(shí)際收入下
降,真實(shí)需求減少,房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力有所減弱.更重要的是,
從長(zhǎng)期來看住宅供給是富有彈性的,高房?jī)r(jià)必將引起供給增
加,而供給的增加會(huì)使得人們的漲價(jià)預(yù)期減弱.此時(shí),如果出
現(xiàn)利率上漲、土地供給放松等因素,人們對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步
上漲的預(yù)期可能會(huì)徹底消失,這樣,住房的投資性購買需求
就會(huì)銳減,需求曲線向左下方移動(dòng),引起房?jī)r(jià)下跌,房地產(chǎn)泡
沫破裂.
但是,在中國(guó),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性較強(qiáng),房?jī)r(jià)具有
向上的剛性,超額供給更多地表現(xiàn)為空置率上升,而不是房
價(jià)下降.
四、結(jié)論
房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過程實(shí)際上是房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)
制作用的必然結(jié)果,這個(gè)過程完全可以用彈性理論、供求原
理等最基本的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論予以解釋.可以說,房地產(chǎn)泡
沫是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的一種典型形式.但是,其結(jié)果又會(huì)
導(dǎo)致社會(huì)福利損失,出現(xiàn)市場(chǎng)失靈.
由于土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)本身的特殊性,與其他行業(yè)相
比,該領(lǐng)域更易于出現(xiàn)市場(chǎng)失靈.房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈,從
微觀經(jīng)濟(jì)視角來看, 主要體現(xiàn)為壟斷所造成的社會(huì)福利損
失、外部性導(dǎo)致保障性住宅供給不足而高檔住宅供給過剩、
投機(jī)盛行導(dǎo)致貧富分化加劇等； 從宏觀經(jīng)濟(jì)的視角來看,則
體現(xiàn)為由于房地產(chǎn)泡沫所造成的行業(yè)發(fā)展大起大落和宏觀
經(jīng)濟(jì)波動(dòng),從而浪費(fèi)經(jīng)濟(jì)資源,造成諸多社會(huì)問題.這些市場(chǎng)
失靈現(xiàn)象的存在,都說明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預(yù).但政
府也是經(jīng)濟(jì)人,政府干預(yù)不是萬能的,政府失靈甚至比市場(chǎng)
失靈更可怕.因此,如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場(chǎng)失靈又防
范政府失靈,是有待進(jìn)一步研究的課題.